חושן בינוי ופיתוח
כניסת לקוחות
יצירת קשר

נשמח לתת עוד פרטים

מלא/י את הטופס ונחזור אליך

LOGO

טור דעה – הגיע הזמן להפסיק לפחד מתמ"א 38

בונים עתיד על יסודות העבר

טור דעה – הגיע הזמן להפסיק לפחד מתמ"א 38

מאת: משה למדן, מנהל כספים בחברת חושן

בגיליון מיוחד של ידיעות הנדל"ן שפורסם בראש השנה, 23 בספטמבר 2014, התפרסמה כתבה שמשכה את תשומת לבי כבר מהכותרת על גבי הכריכה: "תמ"א ולא נשלמה", מאת עופר פטרסבורג.
משחק מילים מעניין אשר משך אותי ישר לכתבה בעמוד 54 ללא דפדוף מעמיק בעיקר הגיליון.
הכתבה נפתחת בכותרת מאירת עיניים: "מלכוד 38", כשלאחריה השורות הראשונות רותמות את מבצע צוק איתן לסיפור התמ"א. נדמה כי בכל מבצע אנו נחשפים שוב ושוב לצורך בממ"ד, אותה המצאה ישראלית מצילת חיים, שמלווה כל פרויקט תמ"א 38. רק בנוסף, עונה הפרויקט גם על הצורך בחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה, ולו בגלל סטטיסטיקה בלבד.
הכתבה מתארת את השתלשלות חוק התמ"א עד ימנו אנו, ועושה זאת בצורה נכונה ובדרך מעניינת. הכתבה כוללת תיאור מלא של רוב המכשולים והקשיים בדרך, בדרך מקצועית מאוד, אך הכתבה נמנעת מלתת את הדעת לאותם פרויקטים רבים אשר הגיעו לשלב סיום בהצלחה יתרה , ליזמים הרבים שהבינו שכדי להצליח לסיים פרויקט תמ"א 38 בצלחה ועם רווח יש צורך ללכת "עד הסוף", כולל שלב ביצוע הליך הבניה.

כמו כן, הכתבה אינה מפרגנת לאותן רשויות אשר השכילו להבין את היתרון בתמ"א על כל סוגיה להתפתחות העיר, מציאת פתרונות למשפרי דיור ואפשרות נוספת לגדל דור המשך צעיר בעיר.
בנוסף, הרשויות פתחו דרך חוקית נוספת אשר תעשיר את הקופה הציבורית על חשבון היזמים ולא על חשבון האזרח הפשוט

אנו כחברה העוסקת ביזום ובביצוע פרויקטים בפרויקטים של תמ"א 38 על כל סוגיו, ואשר מלווים את התהליך משלב היזום ועד הגמר, התמקדנו בשנים האחרונות באזור השרון, בערים רעננה, הוד השרון, הרצליה וכפר סבא, ועל פי ניסיוננו מהשטח, רשות מקומית כדוגמת העיר רעננה עוזרת לקדם פרויקטים בתחום ואינה מעמידה קשיים מיוחדים בפני היזמים.

היתרון של אותם יזמים, ובהם חברת חושן, הינו בדרך שבחרו להיכנס לזירת האיגרוף הקרויה תמ"א 38.
התהליך כולל בדיקות יסודיות של כל בניין ובניין, השקעות משאבים בתכנון מקדמי של קומה טיפוסית בשלב מתקדם לפני החתמת הדיירים, מציאת פתרונות חניה ותכנון החניות מראש, פגישות עם בעלי המקצוע ברשויות, בחירת עו"ד מייצג אל מול הדיירים, ישיבות רבות עם הדיירים לצורך לימוד הבעיות ורק אז, לאחר ההליך המתואר – החתמת הדיירים על הסכם.
לצערנו רוב "היזמים" היו מתווכים אשר ניסו לספסר בחתימות דיירים ללא כונה ו/או יכולת לבצע את הפרויקט עד סופו.
מרגע שיזמים בעלי ניסיון מוכח גם בביצוע נכנסו לתחום התמ"א, הענף קיבל תפנית – היחס של הדיירים רציני יותר, ויותר פרויקטים מגיעים לשלב הגשת תוכניות והתחלות בניה.

נושא חשוב נוסף שלא זכה להתייחסות רחבה בכתבה ולדעתי הינו מרכיב חשוב ביותר בהצלחת פרויקטים מסוג תמ"א 38 הינו הליווי הבנקאי המלא ליזם, כולל הערבויות הנדרשות לדיירים הקיימים ורוכשי הדירות החדשים.
הליווי נותן אורך רוח ליזם הן במכירת הדירות במחיר שוק מלא ללא צורך לבצע מכירה מוקדמת בהנחה גדולה, על מנת לממן קבלני ביצוע והן את השקט הנפשי להגיע לגמר.
נכון להיום, בנק הפועלים הינו הבנק המוביל בליווי מלא של פרויקטים, והשאר הולכים בעקבותיו.
אנו כחברה אשר לא נכנסת לפרויקט ללא ליווי מלא ע"י בנק יכולים להעיד כי חלק מההצלחה לסיים פרויקטים משלב היזום עד הגמר הינו גם בזכות היכולת לקבל ליווי.

בימים אלו אנו מסיימים בניין בקנה מידה גדול של תמ"א מסוג עיבוי וחיזוק, בבניין עם 24 דירות, המכיל דיירים ותיקים, בעל שתי כניסות ומבנה ישן ומסובך, מה שנקרא "בלוק" בשפת היזמים.
על פי כל הדעות, ייזום בניין עם פוטנציאל לבעיות רבות כפי שתוארו בכתבה הוא סיכון גדול – החל מריבוי דיירים ותיקים, דרך מיקום באזור פחות מבוקש בעיר וכלה בתהליך ארוך הכולל שינוי של התוכניות ובקשת ההיתרים לצורך ניצול זכויות מרבי מספר פעמים לאורך התהליך.
ההיתר הראשון היה לקומה וחצי, ותוך כדי תהליך הבניה הגשנו שינוי תוכניות וקיבלנו עוד קומה ע"פ התיקון האחרון.

כמו בכל ענף אשר סף הכניסה אליו נראה קל בהתחלה וללא סיכון, גם התמ"א משכה אין סוף "סוכנים" אשר החתימו בהתחלה קרובים ובהמשך נתקעו ללא יזם מבצע עם יכולות בניה וכושר מימון.
המבוי הסתום הזה מאוד מזכיר את התקופה בה חברות הביטוח פתחו בתי ספר לסוכנים וכל פורש צבא ניסה את מזלו כסוכן ביטוח, כמובן ללא הצלחה מרובה.
הנזק לתחום התמ"א 38 כתוצאה מאותו מבוי סתום הינו גדול, ובכל יום אנו נתקלים בדיירים אשר חתמו לסוכן להרבה שנים של בלעדיות ואותו סוכן תוקע את התהליך עם אין סוף בעיות, חלקן ידועות מראש וחלקן תלויים באותה עמלת החתמה שאנו כיזמים מבצעים לא יכולים וגם לא מוכנים לשלם.

לסיכום, לפי דעתי, כדאי לכתבי הנדל"ן לחפש גם סיפורים חיובים עם "הפי אנד" על מנת להראות את החלק המקצועי של ענף הבניה והתמ"א. לא כל פרויקט תמ"א 38 מועד לכישלון – ובאמצעות עורך דין מקרקעין מלווה לפרויקט, אין ספק שניתן להצליח ולממש את התוכנית במלואה, ועל הצד הטוב ביותר.

טור דעה – הגיע הזמן להפסיק לפחד מתמ"א 38
שיתוף עמוד זה
X
קבלת מידע ויצירת קשר יצירת קשר | חיוג מהיר
הבטיחו מקומכם - מחירי השקה לזמן מוגבל: